发布时间：
2011-12-01
浅谈项目考察之要点
2011年1月26日，国务院针对房地产市场推出了八条调控措施，加强了对房地产市场的调控力度，调控力度是建国以来前所未有的。建筑业作为房地产业的下游行业，肯定会受到很大的冲击和影响。在这种时候，往往有些施工企业会在承接项目时放松防范，承接一些存在很大风险的项目，结果常常得不偿失。那么，施工企业如何考察建设工程项目的承接?怎样才能预防风险、创造效益?
我认为，企业在承接项目的时候，经济形势无论是平稳还是严峻，都要做好以下四个方面的考量,特别是目前国内经济形势错综复杂的时候更应该如此：一是对项目的尽职调查;二是对发包人的尽职调查;三是对项目经理的尽职调查，即实际施工人的尽职调查;四是合同商务条款风险的防范。
第一，做好项目的尽职调查
1、项目的类别分为住宅、厂房、酒店、写字楼、公共设施、学校、医院等，项目的地点又可以分为一类城市、二类城市、三类城市，目前来讲，一类二类城市的住宅没什么问题，终归能够销售完成，而二类城市的厂房、酒店、写字楼是要谨慎的，要密切关注国家信贷政策的调整，什么项目可以贷款，什么项目不可以贷款，什么项目做到什么程度可以贷款。如保障性住房，目前而言是国家鼓励贷款的项目，但对工程款的支付要特别小心，因为保障性住房是不可以拍卖的，所以竣工的时候必须支付到97%、98%甚至是100%。像2009年国家拉动内需，有4万亿的基础设施的投入时，BT、BOT项目是鼓励施工企业进行贷款的项目，今年就不一定了。
2、项目的合法性调查，如果是国有投资的，看有没有立项，如果是其他性质的，看有没有用地指标、建设工程规划许可、土地使用权证，如果没有，这种项目的合同是无效的，承包方的债权不受法律保护。当然合同无效，根据最高院的司法解释，工程价款的结算跟有效合同是一样的，但有很多不确定性，如停窝工损失赔偿、利息的支付、违约责任、合同解除后可得利益的赔偿等，在法律上均有争议。
第二，做好对发包人的尽职调查
一是发包人诚信度和资金实力的调查，有的资金实力很强但是诚信很差，有的诚信度很好但没有资金实力，两者缺一不可;二是对发包人股东的诚信度和资金实力的调查;三是对发包人和股东的业绩的调查，开发住宅的，他以前有没有做过，开发工业厂房、写字楼的，他有没有做过，一级开发有没有做过。
第三，做好对项目经理的尽职调查。
项目经理的尽职调查更加重要，主包括项目经理的资金实力、诚信度、业绩。
第四，做好合同的商务条款风险的防范工作
包括结算原则、工程价款支付时间、履约保证金、工程质量保证金等。一是结算原则。有的结算原则虽然比较苛刻，但是支付工程款的能力有保证;有的结算原则虽然比较优惠，但是实际支付工程款的能力并不一定有保证。施工企业最理想的是既较优惠又有付款保证,但若不能两全时,首先要考虑支付保证。二是工程进度款的支付。一般建设工程中约定按月形象进度的75%付款是底线。如果付款比例过低,施工企业一方面要权衡自己的垫资能力,最主要的是要考察建设单位的资信能力。三是履约保证金和质量保证金。根据国际惯例一般都是开具银行履约保函，但国内施工企业往往不是由银行开具履约保函，而是向发包人直接给付现金。给付现金跟履约保函在法律上性质都是保证合同的履行,如果从保证合同履行这个角度出发，没有必要支付现金，只要开具银行履约保函就可以了。而如果发包人坚持要以现金形式给付,施工企业就更应该对建设单位的总体资信状况作深入的调查分析。(马金山)
上一页
下一页
推荐新闻
2025-09-30
9月底，集团安全设备部先后赶赴南通、苏州、南京等区域开展大型机械暨节前安全专项检查，重点排查塔吊、施工升降机、吊篮、物料提升机、卸料平台、脚手架等内容，及时发现多类安全隐患。安全总监张岳要求各项目针对排查出的安全隐患明确责任人和整改时限，所属区域及分公司需全程监督整改执行，跟踪整改进度与质量，确保节前所有隐患整改到位，坚决杜绝安全事故发生，守护良好的安全生产环境。
2025-09-28
宝应县广洋湖镇现代渔业光伏融合示范项目签约仪式在启安大厦顺利举行
9月26日，集团公司联合中国电建新能源股份有限公司华东分公司与宝应县广洋湖人民政府、镇江江之源渔业科技有限公司就《宝应县广洋湖镇现代渔业光伏融合示范项目》会谈及项目签约仪式在启安大厦顺利举行。
2025-09-28
9月27日，集团团委借助“启安云课堂”平台，成功举办《四季乐韵——中外古典名曲品鉴》专题讲座。本次活动特邀江苏省作家协会会员、南通市宣传文化系统“四个一批”人才——木火老师担任主讲，吸引了线上线下近200名青年同志参与。
2025-09-27
铭记历史守初心 砥砺奋进担使命 ——江苏启安工会组织观看《731》纪录片活动
在国庆节即将到来之际，为深化爱国主义教育、传承红色基因，江苏启安工会于9月26日组织全体职工集中观看历史纪录片《731》。
2025-09-25
9月25日，集团与南通开放大学深层合作交流会在启安大厦二楼接待室举行。南通开放大学校长金卫东一行六人，集团总经理张健、总经济师樊红燕、总工程师吴东辉、金润负责人蔡艇及有关部门负责人参加。
2025-09-24
国庆佳节将至，为优化营商环境，护航集团健康稳定发展，9月23日下午，启东市公安局经侦大队会同刑侦、政服、辖区汇龙镇中心派出所等单位组成东疆蓝盾护企队，来到启安大厦开展“迎国庆·送服务·护发展”警企联动专场服务活动。
联系我们
中文手机网站
英文手机网站
微信公众号
新0A手机登录二维码