工程保修环节的“五大注意”
发布时间：
2017-05-05
工程保修环节的“五大注意”
建筑工程保修是建筑施工企业履行合同的重要组成部分。如何约定好建筑工程的保修工期的起讫时间、保修范围、保修金比例和使用与退还，直接关系到企业能否及时收回保修金、避免合同纠纷，如不妥善处理或谋划在前，将影响企业的声誉，严重时会直接威胁到企业的生存。笔者在多年的实际工作中发现，在工程保修，尤其在保修金管理中有些问题亟待规范，尤其要把握好以下“五大注意”。
一、要充分注意“质量保修金”与“质量保证金”的区别
所谓“质量保修金”是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，在工程保修书中承诺，在建筑工程竣工验收交付使用后，从应付的的工程款中预留，用于在保修期和保修范围内消除质量缺陷可能产生的维修费用（有法规规定）。“质量保证金”是指承包人根据发包人的要求，在签订建设工程承包合同前预先交付给发包人，用以保证施工质量的资金。一般用于担保竣工前的质量问题（无法律依据）。而且此质保金往往以取得“××杯”为约定条件，一旦约定无法实现，很容易造成合同纠纷。
二、要充分注意到“保修期内质量缺陷”的客观性
所谓“保修期内质量缺陷”是指在保修期内，承包人应该承担工程保修义务。因为施工等工艺的完成，并非完全采用机械化生产方式，而是多数由人工完成，故而对质量的控制就难免会有纰漏；其次，即使是机械化施工，或受限于目前的技术手段，或受限于当时的施工条件，也不能完全保证工程项目建成后没有任何瑕疵或缺陷。因工程部位不同，法定最低保修期也不同。法律规定低于以下时限的约定无效：
1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2、 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；
3、供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；
4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；
5、其他项目的保修期由发包人与承包人约定。
三、要充分注意保修期的起、讫时间的约定和实际工作中的做法
保修期的起始日期的约定是重大分水岭，关系到节点工程款的收取、工程结算审核的时限、保修期的开始等。法规明确规定：保修期应从竣工验收合格之日起计算。但在实际工作中还存在以下几种情形：
1、承包人根据合同约定完成承包范围内的各项内容且符合设计要求向发包人提交建设工程竣工报告（具备建设工程竣工验收条件），发包人在收到承包人的竣工报告约定的时间内（一般为15天）组织施工、设计、监理、勘察等有关单位进行竣工验收，经验收合格各方书面签署确认之日为竣工之日；如不合格提出整改意见，在规定的时间内整改完毕，经复验合格书面结论，则以整改复验合格之日为竣工之日。
2、发包人未按约定日期对工程进行验收：则以承包人提交发包人的竣工报告（符合竣工条件）之日为竣工之日或从合同约定期限最后一天的次日起由发包人承担工程保管及一切意外责任及由此产生的费用。
3、如发包人未经验收强行使用，则发包人使用之日，即为建设工程竣工之日。且承包人不承担保修期内质量缺陷保修。（承包人要以书面交涉，做好证据资料。）
四、要充分注意工程竣工验收日与竣工验收备案日在合同中约定的区别
竣工验收备案制度规定了发包人是建设项目建设过程的总负责方，组织工程竣工验收。在建设工程竣工验收合格之日起15日内按照有关规定向竣工验收备案部门办理竣工验收备案手续。其内容有：建设工程验收报告、规划、公安消防、环保、防雷、绿化、使用功能试验等部门出具的认可文件或者准许使用文件，商品住宅的还应有发包人签署的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由此可见，承包人切忌在合同中约定竣工日期为竣工验收备案日期（实际发包人有众多因素手续不齐，时间长短不一，短则几月长则一年以上）。否则将造成承包人延长了办理结算手续、付款日期和保修期的开始时间，必将产生纠纷，束缚了承包人，损伤承包人的利益。
最后，要充分注意针对工程保修管理中存在问题提出建议和对策
1、承包人应当正确认识质量与效益的关系，坚持“质量第一、用户至上”的理念，落实各项质量规范，保证施工质量，只有这样才能从根本上防范质量保修风险，确保保修金如期如数收回。
2、各级管理人员要认真学习《建筑法》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《建设工程质量管理条例》以及相关的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》提高法规政策水平，掌握工程质量验收知识，确保自身利益不受损害。
3、签订施工合同时要准确约定工程质量的保修期限，首先需要在合同中明确质量保修的起算时间和期限。
4、在合同中明确约定工程质量保修金的预留、返还方式，预留比例，是否计付利息以及利息的计算方式，保修金返还时限及工程维修质量、费用等争议的处理程序等。
5、单位负责人要亲自把关组成保修队伍，专人负责及时保修，形成制度。项目经理要交底或保修跟踪，财务人员要定向、定时收取保修金。建立保修奖罚制度。
6、各区域市场要建立保修台账，列为常态管理工作。对存在的维修缺陷要进行统计、归类、分析，对维修内容进行总结，对常见和易产生的缺陷，编制统一的解决实施方案，避免此类通病重复产生。 (陈卫荣)
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